Úvod

Rohanské nábřeží v Praze, zejména oblast Rohanského ostrova a přilehlého Karlína, se v posledních desetiletích stalo jednou z nejvýznamnějších rozvojových zón v širším centru metropole. Po ničivých povodních v roce 2002 prošel Karlín dynamickou transformací a nyní tato lokalita přitahuje pozornost předních developerských společností, které zde realizují rozsáhlé projekty rezidenčního i komerčního charakteru. Pochopení faktorů, které přispívají k úspěchu těchto často miliardových investic, je klíčové pro analýzu současného realitního trhu. Tento report syntetizuje pohledy klíčových developerů působících na Rohanském nábřeží, jak byly prezentovány ve veřejně dostupných rozhovorech, článcích a projektových materiálech. Cílem je identifikovat a analyzovat hlavní důvody úspěchu těchto projektů, od strategické polohy a architektonické kvality až po občanskou vybavenost, marketingové strategie a spolupráci s městskými institucemi.  

Klíčoví Developeři a Projekty na Rohanském nábřeží

Oblast Rohanského nábřeží a Rohanského ostrova přilákala řadu významných developerských jmen. Mezi nejaktivnější a nejviditelnější patří:

• Sekyra Group: Tato společnost je hlavním developerem rozsáhlého projektu Rohan City, který má ambici přeměnit významnou část bývalého brownfieldu (cca 21 hektarů) na novou městskou čtvrť. Projekt zahrnuje rezidenční budovy (např. Diamanty Karlín, Riviéra Karlín, Vision Karlín), administrativní objekty (např. budova A1 – nové sídlo Sekyra Group, budova A2 – budoucí sídlo banky Creditas) a plánuje se i občanská vybavenost včetně školy. Celková investice se odhaduje na 20-25 miliard Kč a po dokončení (plánovaném kolem roku 2035) by zde mělo bydlet či pracovat až 11 000 lidí.  
• J&T Real Estate (JTRE): Developer projektu Nový Rohan, který vzniká na pozemcích původně vlastněných Konsorciem Rohan (spoluvlastněným Sekyra Group). JTRE plánuje investovat 15 miliard Kč do výstavby více než 1000 bytů, kanceláří, obchodů a služeb na ploše zhruba 4 hektarů. Projekt je koncipován jako plnohodnotná čtvrť s důrazem na architektonickou pestrost a koncept „města krátkých vzdáleností“. Zahájení výstavby první etapy bylo plánováno na přelom let 2024/2025.  
• Skanska: Developer rezidenčního projektu Port Karolína, který se nachází rovněž na Rohanském nábřeží a zahrnuje přibližně 580 bytů ve čtyřech etapách. Projekt byl realizován mezi lety 2017 a 2022 a je prezentován jako obchodně úspěšný. Skanska klade důraz na moderní architekturu, promyšlené dispozice, praktické benefity pro rezidenty a udržitelnost (např. certifikace BREEAM).  

V širším kontextu Karlína a navazujících oblastí působí i další významní hráči jako Penta Real Estate (projekty Churchill I a II, Victoria Palace, Masaryčka – zmíněno v kontextu jejich celkového portfolia a spolupráce s architekty ), Central Group (plánuje projekt Nový Karlín u stanice metra Invalidovna s více než 1000 byty ), Crestyl (projekt Dock In ) nebo Karlín Group (Cornlofts Šaldova ). Jejich aktivity dokreslují celkovou dynamiku developmentu v této části Prahy.  

Analýza Faktorů Úspěchu dle Developerů

Z rozhovorů a materiálů prezentujících projekty na Rohanském nábřeží vyplývá několik klíčových faktorů, které developeři považují za zásadní pro jejich úspěch.

4.1 Lokalita a Kontext: Strategická Výhoda a Transformace

Developeři jednotně zdůrazňují výjimečnost lokality Rohanského nábřeží jako primární faktor úspěchu. Mezi klíčové atributy patří:

• Centrální poloha a dostupnost: Blízkost historického centra Prahy , vynikající dopravní spojení jak městskou hromadnou dopravou (metro B – Křižíkova, Invalidovna; tramvaje), tak automobilem díky napojení na páteřní komunikace. Docházková vzdálenost k důležitým dopravním uzlům jako Florenc nebo Hlavní nádraží je rovněž vnímána pozitivně.  
• Atraktivita Karlína: Projekty těží ze sousedství s dynamicky se rozvíjející a populární čtvrtí Karlín, která prošla výraznou revitalizací po povodních v roce 2002. Karlín je dnes vnímán jako moderní centrum s bohatou nabídkou restaurací, kaváren, obchodů a kulturního vyžití , což zvyšuje atraktivitu přilehlého Rohanského nábřeží.  
• Blízkost řeky a zeleně: Poloha u Vltavy nabízí unikátní atmosféru a výhledy. Plánovaná návaznost na rozsáhlé zelené plochy, včetně budoucího metropolitního parku Maniny (srovnatelného se Stromovkou) a pobřežní promenády, je prezentována jako zásadní benefit. Přímé napojení na cyklostezku podél řeky je dalším plusem.  
• Transformace brownfieldu: Developeři aktivně komunikují pozitivní narativ přeměny zanedbaného průmyslového území (brownfieldu) na živou a moderní městskou čtvrť. Tato transformace je vnímána jako příležitost vytvořit zcela novou část města s moderní infrastrukturou a urbanismem.  

Celkově je lokalita prezentována jako synergické spojení centrální dostupnosti, dynamiky moderní čtvrti, přírodních prvků a potenciálu plynoucího z rozsáhlé urbanistické obnovy.

4.2 Architektura a Design: Kvalita jako Hodnota

Architektonická kvalita a unikátní design jsou opakovaně zdůrazňovány jako klíčové prvky, které dodávají projektům na Rohanském nábřeží hodnotu a přitažlivost.

• Renomovaní architekti: Developeři často spolupracují s předními českými i mezinárodními architektonickými studii. Sekyra Group angažovala pro Rohan City například Evu Jiřičnou a její studio AI DESIGN (Diamanty Karlín, budova A1, věže Vision Karlín), Jakuba Ciglera (budova A2), EBM Expert (Riviéra Karlín) a další. J&T Real Estate pro Nový Rohan spolupracuje s pěti studii, včetně LOXIA (hlavní architekt), Kaama, Unit architekti a slovinského Bevk Perović Arhitekti. Penta Real Estate obecně zdůrazňuje spolupráci se špičkovými architekty jako Zaha Hadid Architects (pro jiné projekty) nebo Jakub Cigler Architekti. Angažování známých jmen slouží nejen k zajištění kvality, ale i jako marketingový nástroj a potvrzení prestiže projektu.  
• Důraz na design a materiály: Projekty se pyšní moderní architekturou, často s důrazem na specifické designové prvky – například pětiúhelníkový půdorys a orientace bytů v projektu Diamanty Karlín pro optimalizaci oslunění , použití skla a specifických fasádních materiálů , moderní francouzská okna nebo luxusní provedení penthousů.  
• Architektonická pestrost: Zejména u velkých projektů jako Rohan City a Nový Rohan je deklarován záměr dosáhnout architektonické rozmanitosti zapojením více studií, aby nová čtvrť nepůsobila monotónně a připomínala spíše organicky rostlé město. Sekyra Group zmiňuje inspiraci strukturou tradičních čtvrtí jako Vinohrady nebo Dejvice pro pozdější etapy Rohan City.  
• Výhledy a orientace: Architektonická řešení často maximalizují výhledy na řeku, Pražský hrad nebo panorama města, což je prezentováno jako významná přidaná hodnota.  

Využití kvalitní a často i ikonické architektury je tedy strategickým nástrojem pro odlišení se na trhu, ospravedlnění prémiových cen a vytvoření atraktivního a hodnotného prostředí pro obyvatele i nájemce.

4.3 Občanská Vybavenost, Veřejný Prostor a Služby: Komplexní Prostředí

Developeři si uvědomují, že úspěch moderního developmentu nespočívá pouze ve výstavbě budov, ale v tvorbě komplexního a funkčního prostředí. Proto kladou důraz na integraci široké škály služeb, kvalitní veřejný prostor a občanskou vybavenost.

• Mix funkcí: Projekty kombinují bydlení s kancelářskými plochami, obchody, restauracemi, kavárnami a dalšími službami. Tento mix má zajistit živost čtvrti po celý den a naplnit koncept „města krátkých vzdáleností“.  
• Důraz na veřejný prostor: Velká pozornost je věnována kvalitě veřejných prostranství. Plánují se široké pobřežní promenády , náměstí (např. náměstí Simone Weilové v Rohan City ), parky a zelené vnitrobloky. Sekyra Group uvádí, že až polovina ploch Rohan City má být tvořena parky a veřejnými prostranstvími a zmiňuje inspiraci urbanistou Janem Gehlem a jeho důrazem na město pro pěší.  
• Občanská vybavenost: Součástí velkých projektů je i plánovaná občanská vybavenost, jako je základní škola (plánovaná v Rohan City i v oblasti Nový Rohan ve spolupráci s MČ Praha 8) , školky, zdravotnická zařízení nebo prostory pro komunitní setkávání.  
• Praktické služby a benefity: Developeři zmiňují i konkrétní služby a vybavení pro rezidenty, jako jsou centrální recepce , kamerové systémy , podzemní parkování (někdy i s nabíječkami pro elektromobily ), kočárkárny/kolárny, zázemí pro mytí kol či psů , společné terasy nebo příprava na technologie chytré domácnosti. Skanska u Port Karolína vyzdvihuje Meeting point (centrum služeb) a podporu ekomobility.  

Tento komplexní přístup k vybavenosti a veřejnému prostoru má za cíl vytvořit nejen místo k bydlení či práci, ale plnohodnotnou, pohodlnou a atraktivní městskou čtvrť.

4.4 Vize, Identita a Spolupráce s Městem (Placemaking)

Nad rámec fyzické výstavby se developeři na Rohanském nábřeží stále více zaměřují na vytváření jedinečné identity a příběhu pro své projekty, často ve spolupráci s městskými institucemi. Tento přístup, označovaný jako „placemaking“, se stává sofistikovanou strategií pro přidání nehmotné hodnoty.

• Tvorba identity a „Genius Loci“: Sekyra Group explicitně usiluje o vytvoření „filozofické čtvrti“ v Rohan City pojmenováním ulic a parků po významných myslitelích. Luděk Sekyra uvádí, že jeho vizí je, aby jimi budované čtvrti vyjadřovaly „přesah a poselství“ a aby se sdílený veřejný prostor skloubil s pocitem domova. Plánuje se zde i pořádání filozofického festivalu. J&T Real Estate v projektu Nový Rohan využívá lokální historii pojmenováním prvních věží po zvonech zrekvírovaných za války a podporou iniciativy pamětního zvonu #9801 v přilehlém parku Maniny. Tyto kroky jdou nad rámec běžné developerské praxe a představují cílené budování značky a identity místa, což může být klíčové pro odlišení v konkurenčním prémiovém segmentu a oslovení specifických skupin klientů hledajících více než jen funkční prostor.  
• Koncept „Města Krátkých Vzdáleností“: J&T Real Estate explicitně zmiňuje koncept „patnáctiminutového města“ nebo „města krátkých vzdáleností“ jako základní princip pro Nový Rohan, kde mají mít obyvatelé všechny základní služby na dosah. Podobnou myšlenku naznačuje i Sekyra Group zmínkou o inspiraci Janem Gehlem a důrazem na pěší dostupnost.  
• Vize Developerů: Představitelé developerských společností prezentují své projekty jako naplnění dlouhodobé vize. Luděk Sekyra hovoří o Rohan City jako o realizaci vize „zeleného centra Prahy“ po třinácti letech příprav a o Smíchov City (paralelní velký projekt) jako o největším projektu v moderních dějinách Prahy. Dušan Palcr z JTRE označuje Nový Rohan za „největší dílo“ společnosti a zdůrazňuje jejich zakořenění v Karlíně („Jsme v Karlíně doma“).  
• Spolupráce s Městem: Developeři zdůrazňují význam spolupráce s Magistrátem hl. m. Prahy a městskou částí Praha 8. Igor Klajmon (Sekyra Group) zmiňuje stabilizaci urbanistické podoby čtvrti a dohodu o pravidlech spolupráce jako klíčový faktor. Spolupráce se týká plánování (územní studie, změny územního plánu ), infrastruktury (napojení na plánovaný park Maniny , výstavba školy , potenciálně nové mosty ). Zástupci města (náměstek primátora Hlaváček, ředitel IPR Boháč) oceňují přístup developerů, zejména Sekyra Group, k urbanismu, pořádání architektonických soutěží a konzultacím. Sekyra Group se také zavázala finančně přispět (560 milionů Kč) na veřejnou infrastrukturu (park, škola) v souladu s novými pravidly pro developery, což bylo spojeno se schválením změny územního plánu. Tato úzká spolupráce a finanční participace se jeví nejen jako prostředek k realizaci kvalitního městského prostředí, ale také jako strategický nástroj pro získání politické a veřejné podpory, zajištění nezbytných povolení a legitimizaci rozsáhlé soukromé investice na cenných městských pozemcích, což může pomoci zmírnit případnou kritiku ohledně dopadů developmentu.  

4.5 Soulad s Tržní Poptávkou a Podmínkami

Strategie developerů na Rohanském nábřeží zjevně reflektují pečlivou analýzu tržních podmínek, poptávky a cenové reality v prémiovém segmentu pražského realitního trhu.

• Rozpoznání Vysoké Poptávky: Developeři si jsou vědomi silné poptávky po kvalitních nemovitostech v této lokalitě. Igor Klajmon (Sekyra Group) zaznamenal oživení poptávky po kvalitních kancelářských prostorách po pandemii, kdy firmy znovu začaly klást důraz na firemní kulturu a osobní spolupráci. Dušan Palcr (JTRE) vyjádřil optimismus ohledně prodejů v Novém Rohanu na základě rychlého zasmluvnění úvodní nabídky („Máme asi 30 procent zasmluvněno…“). Skanska označila Port Karolína po dokončení za obchodně „velmi úspěšný“ projekt. Kontext silné poptávky po bydlení v Praze obecně potvrzují i informace o jiných projektech, například Ekocity Hostivař.  
• Prémiové Ceny: Projekty jsou jednoznačně pozicovány v horním cenovém segmentu. JTRE prodává byty v Novém Rohanu za ceny pohybující se mezi 165 000 a 200 000 Kč/m². Sekyra Group avizovala ceny pro další fázi Rohan City „lehce nad 200 tisíci korunami za metr čtvereční“. Vysoké jsou i ceny pronájmu kancelářských prostor, pohybující se kolem 17-18 EUR/m²/měsíc a více. Tyto ceny odrážejí vysokou kvalitu, exkluzivní lokalitu a nabízené vybavení a developeři zjevně věří, že trh je ochoten takové ceny akceptovat.  
• Cílení na Specifické Segmenty: Nabídka je zacílena na náročnější klientelu, ať už jde o kupce luxusních bytů (penthousy v Rohan City ) nebo korporátní nájemce hledající reprezentativní sídla. JTRE zaznamenalo silný zájem o větší byty, které tvoří většinu nabídky v první etapě Nového Rohanu. Skanska u Port Karolína zmiňuje oslovení „náročných klientů“. Paralelně Luděk Sekyra zmiňuje u projektu Žižkov City (jiná lokalita) cílení na mladší, „hipsterskou“ klientelu, což ukazuje na segmentaci trhu napříč portfoliem.  
• Reakce na Tržní Podmínky: Developeři musí reagovat na vnější ekonomické vlivy. Zmíněny jsou rostoucí ceny stavebních materiálů a prací, které navyšují rozpočty projektů (náklady na Rohan City vzrostly z původně odhadovaných 15 na 18 a později až 25 miliard Kč) a mohou ovlivnit marže. Sekyra Group zmiňuje strategii objednávání materiálů po etapách v reakci na cenovou volatilitu. Zároveň se ukazuje dlouhodobá perspektiva – Luděk Sekyra vzpomíná na překonání finanční krize v letech 2007-2009 díky vizi a opatrnosti. Celková ekonomická nejistota v letech před rokem 2024 a následné oživení trhu jsou také součástí kontextu.  

Pozicování projektů v prémiovém segmentu a jejich vysoké ceny naznačují, že developeři sázejí na pokračující poptávku ze strany bonitních kupujících a firem, pro které jsou kvalita lokality, architektury a vybavení rozhodující. Obrovský rozsah investic a dlouhé časové horizonty projektů (až do roku 2035 ) zároveň ukazují, že nejde jen o reakci na aktuální trh. Představují strategickou, dlouhodobou sázku na fundamentální hodnotu a budoucí potenciál Rohanského nábřeží jako klíčové pražské lokality. Developeři zde nejen staví budovy, ale aktivně formují budoucí charakter celé čtvrti, přičemž akceptují rizika spojená s takto rozsáhlými a dlouhodobými regeneračními projekty a možnými tržními výkyvy.  

Srovnání Perspektiv Developerů na Úspěch

Ačkoliv klíčoví developeři na Rohanském nábřeží sdílejí mnoho společných východisek pro dosažení úspěchu, jejich komunikace a důrazy odhalují i určité rozdíly v přístupu a strategii.

Společné Základy Úspěchu:

• Primat Lokality: Všichni hlavní aktéři (Sekyra, J&T, Skanska) staví na strategických výhodách polohy Karlína a Rohanského nábřeží – centrální dostupnosti, blízkosti řeky, dopravní infrastruktury a synergie s již etablovanou a atraktivní čtvrtí.  
• Architektura jako Hodnota: Důraz na kvalitní design, často s využitím renomovaných architektů, je společným jmenovatelem pro zvýšení atraktivity a ospravedlnění prémiového statusu projektů.  
• Mix Funkcí a Vybavenost: Tvorba komplexního prostředí s kombinací bydlení, kanceláří, obchodů a služeb, doplněná o kvalitní veřejný prostor a praktické i lifestylové benefity pro uživatele, je sdílenou strategií.  
• Narativ Městské Obnovy: Všichni developeři prezentují své projekty jako pozitivní transformaci bývalého brownfieldu na živou a moderní městskou čtvrť, čímž přispívají k rozvoji Prahy.  

Rozdílné Důrazy a Strategie:

• Sekyra Group (Rohan City): Jednoznačně nejvýrazněji komunikuje snahu o vytvoření silné, tematické identity prostřednictvím konceptu „filozofické čtvrti“. V jejich narativu silně rezonuje důraz na spolupráci s městem a finanční příspěvky na veřejnou infrastrukturu. Výrazná je také artikulace dlouhodobé vize a osobní filozofie majitele Luďka Sekyry, která prostupuje identitou projektu.  
• J&T Real Estate (Nový Rohan): Klade důraz na praktický koncept „města krátkých vzdáleností“ (15minutové město). Pro budování identity využívá lokální historii (názvy domů podle zvonů). V komunikaci silně zaznívají prohlášení o „domácím“ prostředí v Karlíně a označení projektu za své „největší dílo“. Dostupné citace působí o něco více komerčně pragmaticky, zdůrazňují tržní úspěch a rozsah projektu.  
• Skanska (Port Karolína): V komunikaci více akcentuje aspekty udržitelnosti (certifikace BREEAM ) a konkrétní, hmatatelné benefity pro rezidenty (myčky kol, sdílené terasy, podpora ekomobility). Jejich narativ se zdá být zaměřen především na dodání kvalitního, moderního a udržitelného rezidenčního produktu v atraktivním karlínském kontextu. Petr Michálek (generální ředitel Skanska Reality) byl citován při zahájení prodeje 3. etapy, kde zmiňoval úspěch předchozích etap.  

Následující tabulka shrnuje srovnání důrazů jednotlivých developerů na klíčové faktory úspěchu:

Exportovat do Tabulek

Závěr: Syntéza Pohledu Developerů na Úspěch

Analýza rozhovorů a veřejně dostupných materiálů klíčových developerů působících na Rohanském nábřeží ukazuje, že jejich vnímání úspěchu je založeno na kombinaci několika strategických faktorů. Shodně zdůrazňují zásadní význam lokality, která spojuje výhody širšího centra Prahy, atraktivitu revitalizovaného Karlína, blízkost Vltavy a vynikající dopravní dostupnost.

Dalším společným jmenovatelem je investice do kvalitní architektury a designu, často s využitím renomovaných jmen, což slouží jako nástroj pro zvýšení hodnoty, odlišení se na trhu a přilákání náročné klientely. Neméně důležitá je tvorba komplexního prostředí prostřednictvím mixu funkcí (bydlení, kanceláře, retail), integrace občanské vybavenosti (školy, služby) a důrazu na kvalitní veřejný prostor (promenády, parky, náměstí), což podporuje koncept moderního městského života. Všechny projekty se také hlásí k pozitivnímu narativu transformace brownfieldu na živou a prosperující část města.

Z analýzy vyplývá rostoucí význam sofistikovaných strategií „placemakingu“. Zejména Sekyra Group a J&T Real Estate investují do vytváření jedinečné identity a příběhu svých projektů (filozofická čtvrť, historické reference), což představuje klíčový nástroj pro diferenciaci a přidání nehmotné hodnoty v prémiovém segmentu trhu.

Nakonec, developeři si jasně uvědomují nezbytnost spolupráce s městskými orgány. Tato spolupráce, zahrnující koordinaci územního plánování, napojení na veřejnou infrastrukturu a v některých případech i přímé finanční příspěvky na její rozvoj, je prezentována jako klíčová pro realizaci takto rozsáhlých urbanistických vizí a zajištění jejich dlouhodobé udržitelnosti a akceptace.

Z pohledu developerů tedy úspěch na Rohanském nábřeží není výsledkem jediného faktoru, ale komplexní strategie, která propojuje základní realitní principy (lokalita, kvalita výstavby) s promyšleným urbanismem, cíleným marketingem, budováním unikátní identity a aktivním zapojením do širšího kontextu rozvoje města. Jejich aktivity představují ambiciózní, dlouhodobou sázku na pokračující růst hodnoty a atraktivity této klíčové pražské regenerační zóny.